En España, poseer una segunda vivienda aunque no se resida en ella impone obligaciones fiscales específicas que no dependen de la residencia habitual del propietario. Incluso si vives fuera del país, el mero hecho de ser titular de una propiedad en territorio español significa que debes afrontar el pago de distintos impuestos, siendo el más destacado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Obligación de pago para no residentes
El IBI es un tributo local que grava la titularidad de cualquier propiedad inmobiliaria y se paga anualmente. Su cuantía se calcula en función del valor catastral asignado por el ayuntamiento donde se ubica el inmueble. La naturaleza de este impuesto implica que todos los propietarios están obligados a abonarlo, independientemente de si son residentes fiscales en España o no. En consecuencia, no importa que utilices la propiedad como segunda vivienda, que permanezca vacía o que la tengas destinada a alquiler: la obligación tributaria ante el municipio permanece vigente.
Los ayuntamientos suelen ofrecer opciones como la domiciliación bancaria para facilitar el pago, pero ignorar esta obligación puede acarrear sanciones administrativas, recargos por demora e incluso la incautación de la deuda mediante procesos de embargo. Conviene recordar que el impago sistemático del IBI puede conllevar la imposibilidad de realizar trámites notariales o registrales vinculados a la propiedad.
Diferencias fiscales respecto a la vivienda habitual
Aunque la obligación de pago es universal, existe una distinción relevante entre una primera residencia y una segunda vivienda. En el caso de la vivienda habitual, puede haber bonificaciones y deducciones específicas en ciertos municipios, además de particularidades en cuanto al tratamiento de los ingresos derivados de su uso. Por otro lado, las segundas viviendas no suelen recibir estos beneficios fiscales y, además del IBI, se pueden generar otras obligaciones y recargos.
Cuando no resides de forma permanente en la segunda vivienda, es importante considerar las repercusiones a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en caso de ser residente fiscal español, y del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) para quienes han fijado su residencia fuera del país. En ambos casos, la Agencia Tributaria presume que la vivienda genera una renta imputada, incluso si no se alquila ni genera ingresos efectivos, y exige que se declare un porcentaje del valor catastral como rendimiento.
¿Cómo calcula Hacienda la renta imputada?
La renta imputada para no residentes se determina aplicando el 2% sobre el valor catastral del inmueble, o el 1,1% si dicho valor ha sido revisado a partir de 2012. Este rendimiento ficticio debe ser incluido en la declaración del IRNR, diferenciándose así de los ingresos reales por alquiler. Para residentes fiscales en España, el tratamiento es similar, aunque se tributa mediante el IRPF.
Por su parte, el IRNR solo grava las rentas obtenidas en territorio español, permitiendo identificar claramente los ingresos procedentes de la propiedad inmobiliaria y separar los rendimientos generados por su potencial alquiler de la mera titularidad.
Sanciones por impago o falta de declaración
El incumplimiento en el pago del IBI no está exento de consecuencias. Los procesos administrativos aplicables en España contemplan:
Por tanto, resulta fundamental que los titulares de segundas viviendas –especialmente no residentes– mantengan actualizada toda la documentación y cumplan puntualmente con sus obligaciones fiscales para evitar sorpresas desagradables.
Otros tributos asociados a las segundas viviendas
Además del IBI, existen otros impuestos y tasas municipales que también afectan a los titulares de segundas residencias en España, estén presentes o no físicamente en la vivienda.
Si la segunda vivienda está destinada al alquiler, los rendimientos obtenidos tributan como capital inmobiliario y pueden estar sujetos a una retención específica, con la posibilidad de deducir gastos tales como el IBI, gastos de comunidad, seguros, amortizaciones y otros que resulten obligatorios para la obtención de dicha renta.
Reducción de rendimiento neto por alquiler
En situaciones de alquiler permanente, existe la opción de reducir hasta un 60% el rendimiento neto generado si se cumplen ciertos requisitos legales. Sin embargo, esta reducción queda limitada cuando se trata de garajes o trasteros alquilados por separado y no como parte de la vivienda principal del inquilino.
Residencia fiscal y sus implicaciones en la tributación inmobiliaria
La residencia fiscal es un concepto que define la forma en que Hacienda grava los ingresos de cada contribuyente. Según la normativa española, se considera residente fiscal quien permanece en España más de 183 días al año o mantiene en el país el centro de sus intereses vitales (familia, negocios, etc.).
Cuando no se cumplen estas condiciones, el propietario de la segunda vivienda se clasifica como no residente. Esto tiene implicaciones directas en la tributación:
Esta distinción es esencial, porque marca la forma en que se deben presentar las declaraciones fiscales y las obligaciones frente a la Agencia Tributaria, evitando duplicidad de tributos o sanciones por omisiones.
Consideraciones prácticas para propietarios no residentes
Para los propietarios que no viven en su segunda vivienda en España, la gestión eficiente de sus obligaciones fiscales resulta clave:
En resumen, la legislación española imparte una normativa universal sobre la tributación inmobiliaria. Así, los no residentes que poseen una segunda vivienda están obligados a pagar el IBI de forma anual, declarar la renta imputada en la declaración de IRNR y afrontar otros tributos municipales y estatales que recaen sobre el inmueble, como la tasa de basura o el Impuesto sobre Patrimonio, si procede. El desconocimiento o impago conlleva sanciones, recargos y la posible imposibilidad de operar sobre la propiedad hasta que se regularice la situación, por lo que cumplir correctamente con el pago del IBI es una responsabilidad ineludible para todo propietario.
